第442章 角色的轉變（再求700張推薦票～嘿嘿～）（1 / 2）
在紐約，無論是單體建築、綜合樓群或住宅小區，開發的第一步是做出總體規劃（總體平麵設計和房屋的初步設計），報請建設局批準。
批準後再進一步做出施工圖，再報批（同時繳納建築許可費和施工監理費），一切批準後才可開工。
因此土地過戶之後，林子耽和艾迪便迅速成立了開發規劃項目組，並對紐約市現有的幾個大的項目開發公司招標，尋求最好的規劃方案。
林子耽和艾迪他們跟理查德私下見麵，跟上次在酒吧裡的見麵已經隔了大半年，但是這次見麵，三個人的角色卻發生了不小的變化。
目前他們三個人不僅僅要攜手合作，最主要的，理查德他們公司也是這次參與投標的幾個實力最強的企劃公司之一。
簡單來說，林子耽和艾迪現在很可能就是這個巨大項目開發的甲方。所以這次的見麵，則是理查德親自出麵協調的結果。
在米國，尤其是紐約，房地產開發是千本萬利的買賣。運作得當，會是一個點石成金的過程，把一片黃土變成無數的金條鈔票；但運作不當，則有讓開發者破產的風險。
至於什麼樣的人能夠在房地產開發中獲得成功，有專家人士給出以下條件：
第一，需有一顆「很大」的心，能經得起事，有很強的承受力、抗壓力。
第二，要有雄厚的資金。第三，要有經驗，有知識。
因此這種買賣，也隻適合少部分有準備、有風險承擔能力，且有豐富的知識經驗的投資人。
林子耽雖然一直深耕在房地產業，可惜他隻是房產代理行業的佼佼者，對於土地開發，卻完全還是個新人，除了上次廉租房和商業樓的開發，他根本沒有什麼投資經驗。
在有些國家的體製下，民眾對土地不具所有權，但是在米國購買房產土地後會擁有該不動產的絕對所有權，因此一些人又以為隻要有所有權就可以「為所欲為」，在該土地上隨意開發和建造，事實上這是一種誤解。
其實在米國，土地所有權（title）與土地開發權（entitlent）同根不同義，是完全不同的概念。
土地所有權是客觀的實體物質，決定了業主「有什麼」，一旦擁有則具有永久性，業主對其有控製權，受法律保護，同時也是可轉讓的商品。
土地開發權則是人為製定出來的、具有主觀性的條例與約定，決定了開發商「乾什麼」，有過期時間（比如開工證6個月以後失效），地主對其沒有控製權，性質為zf許可，不受法律保護。
也就是說，如果隻有土地所有權但沒有土地開發權，就自行開工建造房子的話，屬於違章建築，是行不通的。
事實上在米國，尤其是紐約這樣的大都市，土地開發項目的最大風險是其不確定性。
首先，即使有了一塊土地，能否順利的申請到土地開發權是非常不確定的。
其次，開發過程中可能遇到各種各樣的阻礙，在開發之前，開發商就需要做最充分的盡責分析/可行性分析報告。
主要是分析不可行性，盡力排除一切潛在的攔路虎，盡力排除工程在開展後受阻而被「月要斬」的一切風險。
再次，市場變幻莫測，項目建好後的營銷仍具不確定性。
正所謂背靠大樹好乘涼，哈瑞森家族是一個集企劃、開發、建築、行銷和物業管理於一身的大地產集團，也是紐約最大的地產開發巨鱷之一。
其豐富的地產開發經驗，強大的企劃團隊，都是業界首屈一指的存在。